Raportti: Toimistomarkkinat jakautuvat – vajaakäyttö iskee erityisesti vanhoihin tiloihin
Kiinteistöasiantuntijayhtiö Newsecin tuore raportti osoittaa, että toimistojen vajaakäyttö keskittyy Pohjoismaissa ja Baltiassa yhä selvemmin vanhoihin ja heikkokuntoisiin rakennuksiin. Samaan aikaan parhaiden A-luokan toimistojen kysyntä pysyy vahvana, vaikka yritysten vuokraamat tilat ovat keskimäärin pienentyneet vuodesta 2016 lähtien.
Kiinteistöasiantuntijayhtiö Newsecin tuore Property Outlook -raportti osoittaa, että Pohjoismaiden ja Baltian toimistomarkkinat jakautuvat voimakkaasti laadun perusteella. Yhtiön mukaan toimistojen vajaakäyttö ei enää kerro yleisestä markkinatilanteesta, vaan se keskittyy erityisesti vanhempaan ja heikommin kilpailukykyiseen rakennuskantaan.
Raportin mukaan ero parhaiden A-luokan toimistojen ja muun rakennuskannan välillä on huomattava. Esimerkiksi Helsingissä A-luokan toimistojen vajaakäyttöaste on 5,8 prosenttia, kun taas kaupungin kokonaisaste nousee 15,3 prosenttiin. Tukholmassa vastaava ero on vielä suurempi. Newsecin toimitusjohtaja Max Barclay toteaa tiedotteessa, että kyseessä on nimenomaan vanhojen toimistojen ongelma, ei koko toimistosektorin kriisi.
Newsecin analyysi kyseenalaistaa käsityksen siitä, että toimistotilan kysynnän väheneminen olisi alkanut vasta koronapandemian myötä. Yhtiön Ruotsin markkinoilta keräämä data osoittaa käännekohdan tapahtuneen jo vuonna 2016. Vuosina 2016–2019 vuokralaiset vähensivät tilaansa keskimäärin 16 prosenttia sopimuksia uusiessaan, ja trendi on syventynyt 19 prosenttiin vuosina 2023–2026.
Tiedotteen mukaan nykypäivän vuokraustilanteissa yritykset eivät yleensä hylkää toimistoja kokonaan, vaan vaihtavat entistä pienempiin neliömääriin. Toimistotilojen keskikoko on pienentynyt merkittävästi sekä Suomessa että Norjassa. Ruotsissa toimistojen mediaanikoko on laskenut 2000-luvun alun 225 neliömetristä nykyiseen 190 neliömetriin.
Raportti nostaa esiin myös vuokralaisuskollisuuden, johon vaikuttaa enemmän vuokralaisen koko kuin toimiala tai sijainti. Suuret, yli 3 000 neliömetrin vuokralaiset uusivat sopimuksensa 76 prosentin todennäköisyydellä, kun taas alle 100 neliömetrin vuokraajilla vastaava luku on 39 prosenttia. Julkinen sektori on kaikista uskollisin vuokralaisryhmä 82 prosentin uusimisasteellaan.
Newsec arvioi, että jatkossa markkinoiden voittajia ovat rakennukset, joihin suuret vuokralaiset ovat valmiita sitoutumaan pitkäaikaisesti. Energiatehokkuus ja sijainti ovat keskeisiä tekijöitä, joiden perusteella vakaata tuottoa tuottavat kohteet erottuvat rakenteellisesti haastavista kohteista. Vanhemman rakennuskannan omistajien on yhtiön mukaan turvauduttava peruskorjauksiin tai tilojen käyttötarkoituksen muutoksiin pysyäkseen kilpailukykyisinä.